Las Comisiones en las Comunidades de Vecinos
El pago de comisiones a los Administradores de Fincas o Presidentes de Comunidades de Propietarios es una práctica extendida que utilizan algunas empresas para conseguir que se les adjudiquen contratos de obra o servicios. Es una forma de incentivar a la persona encargada de tomar la decisión de a qué empresa se contrata, para dar un servicio a una comunidad de vecinos.
En teoría, ésta práctica no entraña ninguna ilegalidad, siempre que estos flujos de dinero queden reflejados en las cuentas, pero cuando entramos en el sector de las comunidades de propietarios, desgraciadamente podemos encontrarnos con relativa frecuencia situaciones de falta de transparencia por parte de los propios Administradores de Fincas que no reflejan en las cuentas éstas comisiones y por lo tanto incurren en irregularidades.
Gestión deficiente o fraudulenta
La figura del Administrador de Fincas está ligada en muchas ocasiones, de una mala reputación. No podemos afirmar que todos los Administradores actúen de la misma forma. Existen grandes profesionales que hacen su trabajo de manera profesional y eficiente. Lo ideal es que para que no existan dudas sobre su gestión el propio Administrador sea lo más transparente posible y ponga todos los medios a su alcance para facilitar la información que se le precise.
Desgraciadamente, en este sector, igual que en muchos otros, sabemos que existen Administradores, que sabiendo que los proveedores están interesados en ofrecer sus servicios a algunas comunidades, pactan con ellos comisiones.
Un claro ejemplo sería, que el Administrador de la Comunidad le ofreciera a una empresa la posibilidad de ser contratada para realizar un servicio de limpieza, seguridad o mantenimiento y a cambio les solicitará una comisión por la adjudicación, que no aparecerán reflejados en los presupuestos y de la que los propios vecinos por supuesto, no tendrán conocimiento. El administrador “maquilla” los presupuestos y recomienda la contratación de un profesional para poder lucrarse del beneficio de esta manipulación, haciendo creer a los vecinos que están tomado una decisión objetiva.
Por otra parte, algunos proveedores aceptarán gustosos pagar estas pequeñas comisiones, ya que les interesa conseguir el contrato y porque saben que en caso de no acceder, el contrato le será adjudicado a otra empresa de la competencia que sí esté de acuerdo.
Creo que no es necesario aclarar que esta práctica es ilícita, y que los únicos perjudicados serán los propietarios que han contratado los servicios de un Administrador, precisamente para que vele por sus intereses.
Falsedad documental, apropiación indebida y estafa.
- La falsedad documental es otro de los delitos más frecuentes, imputables a los Administradores cuando realizan documentos mercantiles o privados falsos. Esta práctica está castigada por el Código Penal en su artículo 390.
- La apropiación de fondos de la comunidad de propietarios es un delito que podría ser cometido por el Administrador que actúan de forma fraudulenta. La forma más extendida es la apropiación indebida de forma continuada.
- La estafa no suele ser un delito habitual aplicable a los Administrador de Fincas, porque para haber estafa debe haber un engaño previo y abuso de confianza probado.
Mala gestión: Responsabilidad Civil
Puede suceder que el administrador de fincas lleve la contabilidad de una forma desastrosa, y no tenga un adecuado registro de las cuentas, pagos, ingresos o gastos. Esto podría derivar en una sanción civil, sin existir por ello hechos delictivos de apropiación indebida, ya que no significa que el administrador se esté lucrado personalmente.
Claves para detectar una mala gestión o un fraude:
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Que el Administrador esté colegiado no garantiza que esté haciendo su trabajo adecuadamente.
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Como propietario tienes derecho a exigir que te enseñen los contratos firmados con proveedores de servicios para poder asegurarte que no existen comisiones ocultas.
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Si éste se niega a entregarte la información relacionada con las cuentas, los contratos de servicios, los presupuestos, o las pólizas de seguros, será un indicador de que la gestión que está llevando a cabo es cuanto menos, deficiente.
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Se debe comprobar además que existe una cuenta bancaria exclusiva para cada Comunidad. Una fórmula para poder limitar capacidad de acción del Administrador podría ser que se exija tener la firma mancomunada de éste y del presidente por ejemplo, aunque no es lo más frecuente.
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Elegir bien al Administrador de su comunidad es más importante de lo que se puede pensar, ya que una gestión inadecuada podría hacer incluso que el valor de su inmueble pierda valor.
Si eres el propietario de una comunidad de vecinos y crees que no se está llevando una gestión adecuada o incluso que se están llevando a cabo malas prácticas, llámanos o escríbenos y nuestros expertos en Ley de Propiedad Horizontal te asesorarán de los pasos que debes seguir para reclamar o denunciar al Administrador de tu comunidad. Si eres el Administrador de tu comunidad y necesitas defenderte frente a acusaciones de esta índole, te defenderemos igualmente.
El vicepresidente de mi comunidad me ha dicho que se pagan facturas sin IVA.La administradora
Es lícito / obligatorio que el Administrador cobre comisión sobre el coste de obras de reparación de una finca?
Aunque no haya participado en ninguna de sus gestiones: petición presupuestos, control de ejecución de la obra, pagos a proveedores, etc.
En principio, el Administrador no debe de cobrar ninguna comisión. Es probable que esté cometiendo alguna irregularidad.
Si necesita consultarnos algo, puede llamarnos al 910242361.
Saludos.
Hola,
lo primero gracias por el post, es muy revelador
El administrador de mi comunidad firmó una renovación de contrato de mantenimiento de ascensores que nos obliga por cinco años más.
En el contrato tan solo figura la firma del administrador, no siquiera un apunte que diga que firma por poderes.
Quisiera saber si es válido, o por el contrario, el contrato de mantenimiento debería haber sido firmado por el Presidente de la comunidad, gracias
puede un administrador cobrar la comisión que le quiera por realizar un trabajo para la comunidad de vecinos
Es legal que no me deje pagar mi administrador de fincas los gastos de escalera y derramas mediante ingreso en una cuenta bancaria (la de la finca, claro está)
la administradora de nuestra comunidad presenta presupuesto de una reforma por importe de 2,500 euros de una empresa de su propiedad uncluso con mismo domicilio fiscal y telefonos
Es legal
Hola Ramón,
Pues no tiene buena pinta el tema. Debéis de solicitarle que presente 3 presupuestos aunque lo mejor que podéis hacer es cambiar de Administrador.
Saludos
Puede negarse el Administrador a dar las claves bancarias al Presidente o a otro propietario, alegando son las utiliza para otras comunidades, creo que hay cosas que no están claras y quiero comprobarlo.
Cada cuanto tiempo, aparte de la Junta ordinaria o extraordinaria debe presentar al Administrador estado o avance de cuentas con información bancaria incluida.
Gracias
En mi Comunidad hay dos diferentes, una con las Viviendas, y otra con Garaje y Viviendas, que en algunos casos son los mismos propietarios, pero no en todos. El Administrador-Secretario colegiado es el mismo, así como el Presidente. En la entrega de cuentas anual aparecen duplicados unos gastos de Limpieza, con diferentes cantidades. En la de Viviendas es correcta la cantidad, además está incluida la limpieza del garaje, que al ser poca cantidad se paga todo en las Viviendas y no se le pasa parte proporcional al garaje. Pero hay otro cargo a Garaje de 70 x 12 = 840 € anuales, y no existe esa limpieza. He pedido al Administrador en mi calidad de Presidente el contrato que justifique ese pago, y no dice que no, dice que si lo va a mandar, pero no lo hace.
Efectivamente, a los administradores de fincas les gusta mucho hacer pequeñas obras, firmar contratos de mantenimiento y sobre todo crear polémicas entre vecinos por aquello de a río revuelto… un tumor para la economía y la convivencia entre vecinos algunos, y va en alza, administradores.
Cesar
Hola soy Juan casado
En nuestra comunidad hay irregularidades del administrador y como
Prueba pongo una habiéndose roto un variador de un ascensor en octubre del año pasado el a intentado aprovechando una avería en junio de este año pasarle al seguro 3514 euros que vale el variador y como vecino e solicitado en todo momento que se entregue la pieza rota , puede engañar un administrador a la compañía de seguros y que responsabilidad tiene.
Un saludo J.Casado
Un administrador puede cobrar el mes anticipado, es decir cobrar el recibo del mes siguiente 25 días antes del vencimiento?
Es legal que un administrador de fincas tenga en contrato personal para limpieza y con la ventaja de saber los demás presupuestos, presente el suyo mejorado y se lleve así el contrato? No debería darse de alta como empresa de limpieza para poder tener dada de alta a alguien que trabaje para el en este sector? Gracias.
He detectado que la administradora de fincas , en un periodo que se han tenido que girar y librar derramas a los propietarios, ha girado una derrama a una sociedad mercantil que no corresponde a ningún propietario de la comunidad y que tampoco se precisaba porque religiosamente todo el mundo ha pagado su parte de derrama….. ¿puedo sospechar que quieren utilizar la cuenta de la comunidad como cuenta puente para esquivar a hacienda y defraudar? ¿A quien me aconsejáis acudir en principio? ¿Banco, administrador, policía ? ..
Soy el presidente de una comunidad y me gustaría saber que tipo de abogado necesito para demandar al administrador por cobrar comisiones ilegales.
Hola Jaime, nosotros nos podemos encargar de todo. Llámanos al 910242361 y estudiaremos el caso.
Hola,
La administradora del garaje (antes también de la finca) tiene una sociedad limitada (distinta de la gestoría) que factura a la comunidad algunos servicios. Por ejemplo, pone muchas pegas para que sepas donde comprar los mandos, solo los vende ella y les añade un sobrecoste de casi el 100%, pero claro si pides ver las facturas coinciden con lo que te cobra, porque lo emite su empresa a la comunidad. Ya no puedes ver lo que vale realmente porque eso el proveedor real se lo factura a su empresa. (Yo lo se porque conseguí saber donde los hacian, fui allí y me los dieron, pero facturan a la administradora y ella a mí).
Llevo semanas pidiéndole ver las facturas, para ver si otros trabajos como arreglos en puertas, modificaciones y similares siempre los factura su empresa. Me dice que no atienden presencialmente por el COVID, que si quiero que las pida por email, pero me factura el trabajo.
Mis dudas son:
– ¿Puede un administrador tener una empresa intermedia de la q es administrador único y facturarle las obras, ventas y demás a la comunidad?
– ¿puede ampararse en que están teletrabajando durante semanas para no enseñarme las facturas?
Gracias
Hola! Escribo desde Cataluña (por aquello de que, en esta comunidad, se aplica el Libro V del CCC). Sólo tengo una duda: en un contrato de obra y rehabilitación importante de una comunidad grande (viviendas, locales, párquings), el administrador-secretario de la comunidad ¿puede firmar un contrato cerrado de obra, como presidente y promotor de dicha obra? La comunidad está constituída como tal y tiene presidente.
Mi administrador no paga a los proveedores ¿Puede hacerlo directamente el presidente de la comunidad?
Mi administrador de fincas ha dicho que hay que rehabilitar la finca. En la junta nos ha dado 3 presupuestos.ningun vecino era conocedor de dicha rehabilitación. Es legal que directamente te den los presupuestos y tengas que votar? Sin previo aviso?
Puede un administrador negarse a darle los contratos de mantenimiento aun Vocal y propietario (se los he pedido por teléfono y por email).y firmar todos los contratos ¿esto es legal?
En la comunidad de propietarios donde vive mi padre tienen un administrador que les cobra un 15% de todas las reparaciones que hacen, y además ponen ellos al profesional en cuestión. ¿Esto es legal?
Pues no tiene pinta de ser legal aunque tendríamos que ver el contrato que hay entre comunidad y administrador
El administrador de fincas de mi comunidad se ha quedado con el 2% de una subvención de diputación y ayuntamiento de una obra modificación de escalera y ascensor .De 23000€ se ha quedado con 484€ . Precisamente lo contratamos para hacer la obra y el tiene un sueldo al mes .El administrador de fincas dice qué son gastos de papeleo o algo así.En ningún momento ha informado a nadie los ha cogido punto.Los vecinos estamos en contra de lo que ha hecho.Se niega hacer una reunión gratis, dice qué lacobraria porque es una reunión extraordinaria.Que podemos hacer?? Gracias por su atención
Entre un Administrador y su amigo abogado, nos van a llevar a la Comunidad a la ruina.
Permite que se tomen acuerdos contra la Ley, luego nos demandan y ya tienen el Juicio montado para que nos saquen el dinero, por las costas nuestras y las del contrario.
Saben que perderemos los juicios, pero que les importa, ellos se comprarán otro coche nuevo a nuestra costa.
Lo peor es que camelan a los vecinos, como si fueran salvadores.
Soy propietario de un local comercial. Se va hacer una MEJORA DE FACHADA, donde los BAJOS pagan pero no se benefician sus fachadas. ¿Tengo que pagar?
victor sucasas el 6 febrero, 2022 a las 12:18 pm
Soy propietario de un local comercial. Se va hacer una MEJORA DE FACHADA, donde los BAJOS pagan pero no se benefician sus fachadas. ¿Tengo que pagar
Buenas, felicitaros por el post. Una duda que tengo, ¿puede el administrador calcular su comisión en base a la fianza depositada en la administración? Ha sumado a las rentas, dos meses de fianzas de ahí la comisión. Un saludo.
Hola, el administrador se lleva una comisión por obras y mantenimiento, en el presupuesto tiene que especificar la comisión.
Puede el administrador firmar un contrato
Hola,
En una comunidad donde un sólo propietario tiene más del 50% de cuota de participación, ¿puede el resto de vecino tener más peso en las decisiones de la comunidad (o en algunas en concreto)?
¿Se podría, de alguna forma, rescindir un contrato de unos administradores de fincas con una minoría de cuota de participación?
Gracias.
Soy el mismo anómino anterior y tengo otra pregunta del mismo tema. ¿Se puede realizar una reunión de junta con más del 25% de participación sin avisar al resto de vecinos? (lo pregunto para ver si es posible destituir a un administrador de fincas sin tener mayoría de couta de participación en el total de la comunidad).
Gracias de nuevo.