El pasado mes de febrero, el Gobierno aprobaba en Consejo de Ministros el decreto de medidas urgentes de vivienda y alquiler. ¿La razón de esta nueva normativa? ‘aliviar las tensiones de precio que experimenta el sector y la escasez de oferta a ‘precios asequiles’. Las nuevas medidas más importantes son:
- Duración máxima. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el plazo mínimo de duración de los arrendamientos, aunque los años de alquiler son libremente pactados por ambas partes. La nueva regulación modifica este plazo mínimo ampliándolo de 3 a 5 años o 7 años si el arrendador es una persona jurídica.
- Prórroga tácita. Hasta ahora, al llegar la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de las prórrogas (siendo el máximo de 3 años) y sin notificación por ambas partes, el contrato se prorrogaba por un año más. Sin embargo, con esta nueva ley, el plazo de prórroga tácita es de 3 años.
- Fianza. Es evidente que, en la actualidad, existía un abuso en materia de exigencia de fianza por parte de los arrendadores. Además de la fianza (entrega en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta), la norma establecía que el arrendador y arrendatario pudieran pactar cualquier otro tipo de garantía. El Real Decreto Ley aprobado limita estas garantías adicionales hasta un máximo de 2 mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración.
- Gastos. Se establece expresamente que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato sea a cargo del arrendador cuando se trata de persona jurídica, exceptuándose los gastos que sean iniciativa directa del arrendatario.
- Desahucios. El Real Decreto Ley establece la posibilidad de suspender los desahucios de vivienda cuando la Administración aprecie que existen indicios de una situación de vulnerabilidad. Así, el flujo de información y gestión debe ser el siguiente:
- Requerimiento de pago al inquilino.
- Se informa al inquilino de que puede acudir a Servicios Sociales.
- Notificación al Juzgado, previa consideración por parte de la Administración.
- La suspensión, si se produjera, durará un mes si el arrendador es persona física, o dos meses si se trata de persona jurídica.
- Adoptadas las medidas, se alzará la suspensión, continuando el procedimiento.
- Rebajas de impuestos. En el ámbito fiscal, la norma establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Además, también modifica la cuantía del IBI al tratarse de una vivienda de alquiler social y cuando el arrendador sea un ente público. La norma introduce también la definición de ‘inmueble desocupado con carácter permanente’ a efectos de aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.