Derecho Inmobiliario
El Desahucio
El Desahucio es el nombre jurídico que se utiliza para denominar el desalojo del inquilino de un inmueble o local comercial.Viene motivada por el incumplimiento del contrato de arrendamiento, generalmente por la falta de pago de las rentas. Solo se podrá llevar a cabo por expresa orden judicial.
Al acto del desalojo de los inquilinos, propiamente dicho, se llama lanzamiento. Para llevarlo a cabo deberán estar presentes:
1- El propietario
2- Un representante del Juzgado
3- Un cerrajero
4- En algunas ocasiones se hace necesario la presencia de las fuerzas de seguridad del Estado (Policía o Guardia Civil).
Con este acto el propietario volverá a tomar posesión del inmueble, entrando en el inmueble (si es necesario por la fuerza y cambiando la cerradura o el candado.
¿En qué consiste el Desahucio Exprés?
En 2009 entró en vigor en toda España el llamado “Desahucio Express”. Es una modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Nace con el objetivo de incentivar los alquileres en un contexto de crisis inmobiliaria, generando mecanismos más ágiles y efectivos que den a los propietarios ciertas garantías y la confianza necesaria para los casos de impagos de las cuotas de alquiler.
¿Qué ventajas aporta esta nueva ley Desahucio Express?
- El tiempo: Anteriormente para poder desalojar a un inquilino que no estuviera cumpliendo con sus obligaciones era necesario esperar dos meses desde que se le comunicaba mediante burofax el requerimiento fehaciente de pago al inquilino. Con esta nueva ley el plazo se reduce a un mes para poder presentar la demanda.
- El casero puede ofrecer dentro de la demanda de desahucio su compromiso de condonar total o parcialmente la deuda y las costas, a cambio de un desalojo voluntario. El inquilino tendrá un plazo de 15 días desde la notificación para dejar el inmueble (antes de la reforma tenían un mes).
- La notificación deja de ser un requisito fundamental para poder desahuciar a alguien. Si no se consigue entregar la notificación bastará con anunciarlo en el juzgado correspondiente. Es lo que se conoce como “notificación por edictos”.
- Una vez se desahucia al inquilino no se condena la deuda que sigue sus cauces legales independientemente a través de un juicio verbal. Serán dos procedimiento separados.
- En la propia sentencia de desahucio figurará la fecha del lanzamiento que será suficiente para poder desalojar en el día y hora señalados. Antes había que poner una demanda ejecutiva para poder llevarlo a cabo.
- La única manera de poder paralizar un lanzamiento con fecha fijada será a través de liquidación total de la deuda en un plazo no superior a 10 días desde la sentencia.
- Se incorpora también la cláusula que otorga el derecho al propietario de poder disponer de su inmueble acreditando la necesidad de tener que ocuparlo él mismo, sus hijos, padres o expareja en caso de divorcio.
Oficinas de Intermediación Hipotecaria
Los ayuntamientos han creado también “Las Oficinas de Intermediación Hipotecaria” para poder ofrecer un servicio de apoyo a aquellas personas que tengan dificultades para poder hacer frente al pago de sus hipotecas y evitar así que sean desahuciadas de su domicilio habitual. Esta figura actúa como mediadora entre ambas partes facilitando la comunicación entre ellas y tratando de ofrecer soluciones alternativas a la ejecución. Ofrece además asesoramiento legal a las familias afectadas por estos procesos.
Las principales soluciones que se les ofrece serían: Llegar a un acuerdo de refinanciación, pactar un periodo de carencia, o como último extremo entregar la vivienda para liquidar el pago de las deudas “una dación en pago”.
El propietario solo dispone como mecanismo ante un incumplimiento de los pagos del alquiler, de la vía contenciosa que implica interponer demanda de ejecución hipotecaria por incumplimiento de contrato contra su inquilino. A pesar de ello, se pueden preveer estas situaciones exigiendo al inquilino un aval bancario, un depósito o el contrato de un seguro de impago de alquiler.
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