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El Congreso ha acordado un aumento de las cantidades impagadas necesarias para que se pueda iniciar el procedimiento de ejecución de la hipoteca que acaba, en última instancia, con el desahucio. Hasta ahora, la ley dictaba que bastaban el impago de tres cuotas para comenzar con el proceso; ahora, con este acuerdo entre los partidos políticos, hará falta el impago de entre 12 y 15 mensualidades o entre el 3% y un 7% del valor del préstamo. Este acuerdo se ha consensuado dentro del marco de la que será la nueva ley de crédito inmobiliario y que regulará, entre otras cosas, la responsabilidad de los gastos de la firma de la hipoteca.

El desahucio, en su sentido más amplio de la palabra y no siempre ligado a la relación entidad bancaria – cliente y comprador de una vivienda, es la especial acción de resolución por incumplimiento que tiene el arrendador en los arrendamientos de inmuebles. Como consecuencia del incumplimiento, la restitución recíproca de las prestaciones consiste en que el arrendador vuelve a tomar posesión de la finca arrendada mediante el desahucio del arrendatario. El artículo 1569 del Código Civil establece las causas para poder ejercitar el desahucio judicial:

  • Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1577 y 1581 del Código Civil.
  • Falta de pago en el precio convenido.
  • Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
  • Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1555.

 

Desahucios a nivel particular, cómo gestionarlo

Según los últimos datos del CGPJ, los desahucios de inquilinos por no pagar el alquiler se elevaron un 4.3% durante 2017, rompiendo una tendencia a la baja en los últimos tres años. En concreto, un total de 35.666 familias que vivían de alquiler fueron desahuciadas el año pasado; esta cifra significa que seis de cada diez desahucios que hubo en España en 2017 estuvo relacionado con el alquiler.

El conocido como ‘desahucio exprés’ nació en 2009 con el fin de proteger al propietario ante un impago por parte del inquilino. Pretendía acortar los plazos en el que el casero podía recuperar su vivienda si el inquilino dejaba de pagar y paliar el temor del propietario para aumentar la oferta de viviendas en alquiler en nuestro país. Sin embargo, un año después de la implantación de esta medida, los expertos constataron que estas mejoras no habían agilizado el proceso del desahucio debido, fundamentalmente, a la saturación de los juzgados.

Estos son los pasos que deben dar los caseros que se encuentren con un inquilino moroso una vez que se produzca el primer impago:

  1. Contactar con el inquilino, para determinar si se trata de un impago puntual y, si es así, buscar una alternativa que satisfaga a las dos partes.
  2. Si se trata de un moroso profesional, sin intención de pagar ni abandonar la casa, el camino a seguir es el siguiente:
    1. Entregar al moroso una notificación con la intención del casero de recurrir a la vía judicial con motivo del impago.
    2. Presentar la demanda de impago por parte del inquilino ante el juzgado de primera instancia.
    3. Esperar a que el juzgado emita el requerimiento al inquilino para que pague la deuda, abandone la vivienda o presente alegaciones, para lo cual éste contará con un plazo de 10 días.
    4. Si el inquilino no paga, no abandona la vivienda o no presenta alegaciones, el secretario judicial procederá a dictar el lanzamiento del inquilino; si el inquilino ha presentado alegaciones, el juzgado emitirá la fecha de la vista judicial, lo que alargaría el proceso.

 

Desahucios por los bancos

Por otro lado, y continuando con los datos del CGPJ, los desahucios relacionados con las hipotecas han caído un 15%, liderando, por Comunidades Autónomas, Cataluña, Andalucía y Comunidad Valenciana.

¿Cuáles son los pasos ante un desahucio de un banco?

  1. Recibir una notificación de embargo. El objetivo principal es retrasar la ejecución hipotecaria lo máximo posible, a través de los siguientes pasos:
    1. Contacta con un colegio de abogados y solicita un certificado de justicia gratuita, si así es necesario.
    2. Acude al juzgado que ha enviado la notificación de desahucio y solicita una suspensión del procedimiento.
    3. Rellenar, junto al abogado y procurador, los formularios de demanda de cláusulas abusivas y de oposición a la ejecución.
  2. Negociación con el banco. Si no hay respuesta a una solicitud de pago en un plazo de 90 días lo habitual es que la entidad financiera inicie un proceso judicial.
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