Tienes problemas relacionados con tu vivienda? Nosotros te explicamos qué puedes hacer ante un caso de deahucio.
¿Qué es un procedimiento de desahucio?
El juicio de desahucio es un procedimiento mediante el cual el propietario de un inmueble pretende recuperar la posesión de su finca frente al arrendatario, con fundamento en el impago de las rentas debidas por el arrendatario, o bien por haber expirado el plazo fijado en el contrato.
El desarrollo de este procedimiento se lleva a cabo por los trámites del denominado juicio verbal, siendo en todo caso necesaria la intervención de abogado y procurador. Siempre será competente para resolver el litigio el Juzgado de 1ª Instancia del partido judicial en el que radique el inmueble.
Tipos de procedimiento de juicio por desahucio
a) Por falta de pago: regulado en el artículo 250.1. 1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En este supuesto se interpone demanda reclamando el desalojo de la finca por parte del arrendatario, acumulando además la petición del pago de las rentas adeudadas, debiendo solicitar igualmente en el mismo escrito que se decrete fecha para el lanzamiento en caso de que el arrendatario no presente oposición a la demanda.
El juzgado requerirá al demandado por plazo de diez días para que proceda al pago y desaloje el inmueble, y se fijará ya una fecha para la celebración del juicio. Si el arrendatario paga y entrega el inmueble se da por finalizado el procedimiento; pero si por el contrario el demandado se opone a la demanda se celebrará el juicio en la fecha señalada.
Ahora bien, en este tipo de procedimientos el arrendatario puede enervar la acción pagando las rentas debidas. Para que pueda tener lugar esta enervación es necesario que el demandante no haya requerido de pago fehacientemente al deudor, porque dicha enervación no podrá tener lugar siempre que el arrendador le haya requerido de pago con al menos 30 días de antelación a la fecha de presentación de la demanda.
Así, imaginemos que en la demanda se solicita el desalojo del inmueble y el pago de las rentas debidas por el arrendatario de los últimos seis meses. Si en ese escrito inicial de demanda no se acredita requerimiento fehaciente a través del envío de un burofax, el deudor podrá enervar la acción pagando las cantidades adeudadas en el término de diez días, permaneciendo en vigor el contrato de arrendamiento, conforme se recoge en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Aunque hemos de dejar claro que esto es algo excepcional y sólo se puede una única vez.
b) Desahucio por expiración del plazo o por precario
En este tipo de juicios se reclama por el demandante el desalojo del inmueble por haber expirado el plazo para la ocupación del mismo fijado en el contrato, o porque el inmueble esté ocupado por un tercero sin poseer justo título para ello y sin pagar renta alguna ( desahucio por precario).
En el supuesto de que se reclame el desahucio por expiración del plazo fijado en el contrato, por parte del juzgado no se va a requerir de pago al deudor, sino que únicamente se decreta fecha para la vista y el posterior lanzamiento.
Si lo que efectivamente se reclama por el arrendador es un desahucio por precario, va a ser requisito imprescindible para el dueño del inmueble acreditar la causa de la cesión del mismo, por ejemplo motivos de necesidad para un familiar, teniendo el precarista como única causa de oposición aportar un título que acredite su ocupación, a pueda demostrar el pago periódico de una renta.
Este tipo de desahucio por precario es muy habitual entre familiares.
En la actualidad, tras la reforma llevada a cabo en el año 2009 para la agilización de los procedimientos de desahucio, con el denominado desahucio express, los plazos de tramitación se han reducido de forma considerable, si bien en ocasiones no son todo lo rápido y efectivos que se pretendió con la citada reforma.
Desde Celtibérica Abogados le aconsejamos que para el caso de tener que iniciar un procedimiento de este tipo, se ponga en manos de un profesional experto en la materia que pueda darle el asesoramiento adecuado y una pronta solución a su problema.