Las Comisiones en las Comunidades de Vecinos

El pago de comisiones a los Administradores de Fincas o Presidentes de Comunidades de Propietarios es una práctica extendida que utilizan algunas empresas para conseguir que se les adjudiquen contratos de obra o servicios. Es una forma de incentivar a la persona encargada de tomar la decisión de a qué empresa se contrata, para dar un servicio a una comunidad de vecinos.

Comisiones Irregulares

En teoría, ésta práctica no entraña ninguna ilegalidad, siempre que estos flujos de dinero queden reflejados en las cuentas, pero cuando entramos en el sector de las comunidades de propietarios, desgraciadamente podemos encontrarnos con relativa frecuencia situaciones de falta de transparencia por parte de los propios Administradores de Fincas que no reflejan en las cuentas éstas comisiones y por lo tanto incurren en irregularidades.

Gestión deficiente o fraudulenta

La figura del Administrador de Fincas está ligada en muchas ocasiones, de una mala reputación. No podemos afirmar que todos los Administradores actúen de la misma forma. Existen grandes profesionales que hacen su trabajo de manera profesional y eficiente. Lo ideal es que para que no existan dudas sobre su gestión el propio Administrador sea lo más transparente posible y ponga todos los medios a su alcance para facilitar la información que se le precise.

Desgraciadamente, en este sector, igual que en muchos otros, sabemos que existen Administradores, que sabiendo que los proveedores están interesados en ofrecer sus servicios a algunas comunidades, pactan con ellos comisiones.

Un claro ejemplo sería, que el Administrador de la Comunidad le ofreciera a una empresa la posibilidad de ser contratada para realizar un servicio de limpieza, seguridad o mantenimiento y a cambio les solicitará una comisión por la adjudicación, que no aparecerán reflejados en los presupuestos y de la que los propios vecinos por supuesto, no tendrán conocimiento. El administrador “maquilla” los presupuestos y recomienda la contratación de un profesional para poder lucrarse del beneficio  de esta manipulación, haciendo creer a los vecinos que están tomado una decisión objetiva.

Por otra parte, algunos proveedores aceptarán gustosos pagar estas pequeñas comisiones, ya que les interesa conseguir el contrato y porque saben que en caso de no acceder, el contrato le será adjudicado a otra empresa de la competencia que sí esté de acuerdo.

Creo que no es necesario aclarar que esta práctica es ilícita, y que los únicos perjudicados serán los propietarios que han contratado los servicios de un Administrador, precisamente para que vele por sus intereses.

Falsedad documental, apropiación indebida y estafa.

  • La falsedad documental es otro de los delitos más frecuentes, imputables a los Administradores cuando realizan documentos mercantiles o privados falsos. Esta práctica está castigada por el Código Penal en su artículo 390.
  • La apropiación de fondos de la comunidad de propietarios es un delito que podría ser cometido por el Administrador que actúan de forma fraudulenta. La forma más extendida es la apropiación indebida de forma continuada.
  • La estafa no suele ser un delito habitual aplicable a los Administrador de Fincas, porque para haber estafa debe haber un engaño previo y abuso de confianza probado.

Mala gestión: Responsabilidad Civil

Puede suceder que el administrador de fincas lleve la contabilidad de una forma desastrosa, y no tenga un adecuado registro de las cuentas, pagos, ingresos o gastos. Esto podría derivar en una sanción civil, sin existir por ello hechos delictivos de apropiación indebida, ya que no significa que el administrador se esté lucrado personalmente.

Claves para detectar una mala gestión o un fraude:

  • Que el Administrador esté colegiado no garantiza que esté haciendo su trabajo adecuadamente.

  • Como propietario tienes derecho a exigir que te enseñen los contratos firmados con proveedores de servicios para poder asegurarte que no existen comisiones ocultas.

  • Si éste se niega a entregarte la información relacionada con las cuentas, los contratos de servicios, los presupuestos, o las pólizas de seguros, será un indicador de que la gestión que está llevando a cabo es cuanto menos, deficiente.

  • Se debe comprobar además que existe una cuenta bancaria exclusiva para cada Comunidad. Una fórmula para poder limitar capacidad de acción del Administrador podría ser que se exija tener la firma mancomunada de éste y del presidente por ejemplo, aunque no es lo más frecuente.

  • Elegir bien al Administrador de su comunidad es más importante de lo que se puede pensar, ya que una gestión inadecuada podría hacer incluso que el valor de su inmueble pierda valor.

Si eres el propietario de una comunidad de vecinos y crees que no se está llevando una gestión adecuada o incluso que se están llevando a cabo malas prácticas, llámanos o escríbenos y nuestros expertos en Ley de Propiedad Horizontal te asesorarán de los pasos que debes seguir para reclamar o denunciar al Administrador de tu comunidad. Si eres el Administrador de tu comunidad y necesitas defenderte frente a acusaciones de esta índole, te defenderemos igualmente.

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