Desde el principio de la crisis económica las inmobiliarias, con el fin de no perder operaciones, introdujeron los contratos de arras supeditados a la concesión de la hipoteca por parte del comprador. Esto lo hacían para que los compradores no tuviesen temor de firmar el contrato de arras y luego vieran que perdían la fianza al no concederles la hipoteca.

Por otra parte y para atraer al comprador, algunas inmobiliarias crearon sus propias financieras que gestionaban la tramitación del préstamo hipotecario.

Es decir, al comprador se le hacía ver que no existía riesgo alguno al firmar el contrato de arras puesto que la inmobiliaria te gestionaba el préstamo y en caso de ser denegado te devolvían el dinero de las arras que custodiaban ellos hasta la firma de la hipoteca.

Esto es la teoría, pero en la práctica algunas inmobiliarias tenían prácticas abusivas en las que en caso de denegación del préstamo hipotecario se negaban a devolver el importe de las arras esgrimiendo que el comprador no había hecho todo lo posible para solicitar el préstamo hipotecario.

Ahora los juzgados empiezan a dar la razón a los afectados y en este caso, la letrada Raquel Laguna ha conseguido que Grupo Kiron tenga que devolver las arras a nuestros clientes.

A continuación les dejamos la sentencia íntegra:

Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 03 de Navalcarnero

C/ Ronda de San Juan, 4 , Planta Baja – 28600

Tfno: 918114127,918114493

Fax: 918101943

42020306

NIG: 28.096.00.2-2016/0005368

Procedimiento: Juicio Verbal (250.2) 722/2016

Materia: Contratos en particular

Demandante: D./Dña. XXXXXXXXXXXXXX Y OTRA y D./Dña. XXXXXXXXXXX

PROCURADOR D./Dña. XXXXXXXXXXXXX

Demandado: D./Dña.XXXXXXXXXXXXXy D./Dña. XXXXXXXXXXXXXX

PROCURADOR D./Dña. XXXXXXXXXXXXXXXXXX

SENTENCIA Nº 4/2019

JUEZ/MAGISTRADO- JUEZ: D./Dña. SARA GOMEZ RUBIN DE CELIX

Lugar: Navalcarnero

Fecha: veintidós de enero de dos mil diecinueve

Vistos por mí, Dª Sara Gómez Rubín de Célix, Magistrada del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Navalcarnero y su partido, los autos de Juicio Verbal promovidos por DON XXXXXXXXXXXXXXX Y DOÑA XXXXXXXXXXXXXXXXX representados por el Procurador de los Tribunales Sra. Martínez Ruiz y asistidos de letrado Sra. Laguna González frente a DON XXXXXXXXXXXXX Y DOÑA XXXXXXXXXXXXX representados por el Procurador de los Tribunales Sra. XXXXXXXXXX y asistidos del Letrado Sr. XXXXXXXXXXXX

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por DON XXXXXXXXXXXXXXX Y DOÑA XXXXXXXXXXXXXXXX representados por el Procurador de los Tribunales Sra. XXXXXXXXXXXXX se presentó en este Juzgado demanda de Juicio Verbal frente a DON XXXXXXXXXXXXXXX Y DOÑA XXXXXXXXXXXXX quien legalmente emplazada procedió a contestar en el plazo legalmente establecido.

SEGUNDO. No solicitándose por ninguna de las partes la celebración de la vista quedaron las actuaciones vistas para Sentencia

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO. La pretensión objeto del presente procedimiento consiste en la reclamación de cantidad por la cuantía de 3.000 € más los intereses y costas correspondientes.

Fundamenta la parte actora su pretensión en que el día 16 de marzo de 2016 suscribieron un contrato de comisión con Estudio Navalcarnero, S:L: como agente inmobiliario acordando suscribir una propuesta de compraventa conviniendo en la misma fecha una propuesta de contrato de compraventa de inmueble propiedad de los demandados entregando 3.000 € en concepto de arras quedando supeditada a la aprobación hipotecaria por Kiron. Añaden que en esta fecha suscribieron con Navalgestión 2006, S:L., perteneciente al Grupo KIRON de intermediación financiera nota de encargo para la concesión de crédito hipotecario quien, realizadas las oportunas gestiones, les comunicó que no les concedían el préstamo hipotecario. Reclaman en el presente procedimiento la señal que entregaron porque entienden que estaba supeditada a condición suspensiva de concesión de crédito.

Por los demandados se oponen a las pretensiones formuladas de contrario por entender que si bien las arras estaban supeditadas a la concesión del préstamo hipotecario, los demandados omitieron información relevante para la concesión de tal préstamo como lo es la existencia previa de un préstamo personal por lo que entienden que esa falta de concesión se debe a su falta de diligencia que generaría como responsabilidad la pérdida de las arras entregadas.

SEGUNDO.- Cómo dicen las sentencias del 24 octubre de 2002, 24 marzo 2009, 29 junio 2009:

“Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desestir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454.”

Si las partes, en el contrato, nada dicen sobre las arras o no consta de que clase, se entiende que son las de desistimiento que contempla el artículo 1454, tanto más si, como en el presente caso, hay una remisión expresa a dicha norma y se expresa que a la aceptación de la propuesta de contrato de compraventa de inmueble constituirán arras o señal.

El concepto de estas arras de desistimiento es, pues, el de entrega de una cantidad que si incumple o desiste el comprador las pierde y si lo hace el vendedor las devuelve duplicadas. Cuyas arras de desistimiento o penitenciales son las únicas que contempla el Código civil y que, si bien se plantean dudas a veces sobre si son tales, no las hay en el presente caso en que las partes lo han hecho constar explícitamente en el contrato.

Conforme las normas de distribución de la carga de la prueba derivadas del artículo 217 de la LEC corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda mientras que corresponde al demandado la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan la eficacia jurídica de los hechos alegados por la parte actora. El artículo señalado concluye disponiendo que para la aplicación de las anteriores normas se tendrá en cuenta la disponibilidad y la facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes en el proceso.

El actor acompaña con su demanda prueba documental consistente en la propuesta de compraventa de inmueble en la que se recoge expresamente que la señal queda supeditada a la aprobación hipotecaria por Kiron. Asimismo acompaña como documento nº 6 nota de encargo a la intermediaria financiera KIRON para la obtención de préstamo hipotecario por el importe que suponga la compra del inmueble más los gastos y como documento 7 mail intercambiados con la financiera poniendo en conocimiento de la misma su circunstancias económicas.

A través de la prueba practicada constan acreditados los hechos que fundamentan la demanda formulada por la parte actora.

Por la parte demandada no se ha desplegado actividad probatoria alguna encaminada a acreditar algún hecho impeditivo o extintivo que pudiera frustrar las legítimas expectativas de la actora por lo que la demanda presentada debe ser estimada íntegramente. En concreto no ha resultado acreditado que se omitiera información por parte del demandante en cuanto a sus circunstancias económicas ni que exista una falta de diligencia imputable al mismo.

TERCERO.- En materia de intereses, dado que una de las exigencias de la demanda consiste en la entrega de una cantidad de dinero, como se deriva del artículo 1108 CC, se entiende que devenga el interés legal.

En cuanto al momento de inicio del devengo de ese interés, dice la sentencia de 17 de junio de 1986 del TS, citada en las de 5 de febrero de 2002 y 27 de octubre de 2005, que “es opinión comúnmente aceptada, tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, que la resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos “ex nunc” sino “ex tunc”, lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido en cuanto la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos, tal como se ha establecido para los casos de rescisión en el art. 1295 del Código Civil al que expresamente se remite el art. 1124 del mismo Cuerpo legal, efectos que sustancialmente coinciden con los previstos para el caso de nulidad en el art. 1303 y para los supuestos de condición resolutoria expresa en el art. 1123″.

Por su parte, dice la sentencia de 11 de febrero de 2003 que “parando mientes en el otro aspecto de la cuestión resulta que el vendedor tiene a su vez que reintegrar el precio percibido con sus intereses legales, los cuales deben ser computados desde que efectivamente se hizo el pago, y no desde la celebración del contrato (sentencia de 12 de noviembre de 1996)”, doctrina que recaída en torno a la aplicación del artículo 1303 del Código Civil en relación con la nulidad contractual, ya sea absoluta o relativa, es aplicable a la resolución de los contratos.

Consecuencia de lo anterior y teniendo en cuenta el suplico contenido en la demanda procede el pago de los intereses desde el día 10 de junio de 2016.

CUARTO. Establece el artículo 394.1 LEC que en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba seria dudas de hecho o de derecho.

FALLO

SE ESTIMA ÍNTEGRAMENTE la demanda de Juicio Verbal interpuesta por DON XXXXXXXXXXXXXXX Y DOÑA XXXXXXXXXXXXXXXXX representados por el Procurador de los Tribunales Sra. XXXXXXXXXXX frente a DON XXXXXXXXXXXXXXXX Y DOÑA XXXXXXXXXXXXXXX representados por el Procurador de los Tribunales Sra. XXXXXXXXXXXXXXXX

Condeno a DON XXXXXXXXXXXXXXX Y DOÑA XXXXXXXXXXXXX a abonar los demandantes la cantidad de 3.000 € más los intereses devengados desde el 10 de junio de 2016.

Condeno a DON XXXXXXXXXXXXXX Y DOÑA XXXXXXXXXXXXXXX al pago de las costas derivadas del presente procedimiento.

Notifíquese esta sentencia a las partes haciéndoles saber que la misma es firme y contra ella cabe no interponer recurso alguno conforme la nueva redacción del artículo 455 LEC dada por la Ley 37/2011 de 10 de octubre de Medidas de Agilización Procesal.

Llévese esta sentencia al Libro de su clase dejando testimonio suficiente en los autos.

Así por esta mi sentencia, juzgando definitivamente en esta instancia, la pronuncio, mando y firmo Doña SARA GÓMEZ RUBÍN DE CÉLIX, MAGISTRADA DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 3 DE NAVALCARNERO.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Magistrado-Juez que la suscribe estando celebrando audiencia pública ante mí, la Secretaria Judicial, de todo lo cual doy fe.

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